양도소득세 계산기 - 부동산 양도세 누진세율·장기보유공제 자동 계산
양도소득세 계산기
부동산을 양도할 때 내야 하는 양도소득세를 양도차익·장기보유특별공제·누진세율을 모두 반영해 계산합니다.
양도소득세는 부동산 가격 상승분에 부과되는 국세입니다. 보유기간이 길수록 장기보유특별공제가 커져 세 부담이 줄어들고, 1세대 1주택은 일정 조건을 충족하면 비과세됩니다.
계산기
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사용 방법
- 양도가액: 매매 계약서상 실거래가
- 취득가액: 원래 부동산을 살 때 지불한 가격
- 필요경비: 취득세, 법무사·중개수수료, 자본적 지출(수선비)
- 보유기간: 취득일부터 양도일까지의 햇수 (3년 이상부터 장기보유공제 적용)
- 주택 보유 현황: 1세대 1주택·다주택·비주택 중 선택
- 실거주 여부: 1세대 1주택 + 2년 이상 실거주 시 장기보유공제율 가산
계산 공식과 누진세율
양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 장기보유공제 = 양도차익 × 공제율 (보유연수별 차등) 과세표준 = 양도차익 - 장기보유공제 - 기본공제(연 250만원) 양도소득세 = 과세표준 × 누진세율 - 누진공제액
2026년 기준 종합소득 누진세율 (양도세에도 동일 적용)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | 0원 |
| 1,400만 ~ 5,000만 | 15% | 1,260,000원 |
| 5,000만 ~ 8,800만 | 24% | 5,760,000원 |
| 8,800만 ~ 1억5천 | 35% | 15,440,000원 |
| 1억5천 ~ 3억 | 38% | 19,940,000원 |
| 3억 ~ 5억 | 40% | 25,940,000원 |
| 5억 ~ 10억 | 42% | 35,940,000원 |
| 10억 초과 | 45% | 65,940,000원 |
장기보유특별공제율
- 일반 부동산: 3년 6% → 매년 2%p 가산 → 15년 이상 30%
- 1세대 1주택 (2년 이상 실거주): 보유·거주 각각 매년 4%, 합산 최대 80% (10년 이상)
예시 시나리오
① 1세대 1주택, 5년 보유·실거주 후 양도
- 양도가 8억, 취득가 5억, 경비 2천만 → 양도차익 2.8억
- 장기보유공제: 2.8억 × 40%(보유 20% + 거주 20%) = 1.12억
- 과세표준: 2.8억 - 1.12억 - 250만 = 약 1.655억
- 세액(35% 구간): 약 4,250만원
② 다주택자, 7년 보유 후 양도 (중과 적용 가정 — 기본 공제만 적용)
- 양도가 10억, 취득가 6억, 경비 3천만 → 양도차익 3.7억
- 장기보유공제: 0원 (다주택 중과 대상은 공제 배제 가능)
- 과세표준: 3.7억 - 250만 = 약 3.675억
- 세액(40% 구간): 약 1억2,107만원
③ 1세대 1주택 비과세 (12억 이하 + 2년 이상 보유)
양도가 11억, 취득가 6억으로 양도차익 5억이 발생해도 1세대 1주택 + 2년 이상 보유 + 12억 이하 조건을 모두 충족하면 전액 비과세입니다.
자주 묻는 질문
① 1세대(부부 + 직계존비속)가 ② 양도일 현재 국내에 1주택만 보유하고 ③ 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 이상 거주 추가) ④ 양도가액 12억원 이하 — 4가지 조건을 모두 충족해야 비과세 또는 일부 비과세됩니다.
취득일로부터 3년 이상 보유한 경우부터 적용되며, 1세대 1주택은 보유와 거주 기간을 각각 매년 4%p씩 더해 최대 80%까지 공제됩니다.
취득세·등록세·법무사 비용·중개수수료(매수 시), 자본적 지출(베란다 확장·새시 교체·발코니 확장·증·개축 비용 등). 도배·장판·페인트 같은 유지보수성 지출은 인정되지 않습니다.
분양권은 부동산을 취득할 수 있는 권리이며 양도소득세 과세 대상입니다. 보유기간 1년 미만이면 70%, 1년 이상이면 60%의 단일세율이 적용됩니다(2026년 기준).
네. 비과세 대상이라도 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 해야 합니다. 신고 누락 시 가산세가 부과될 수 있습니다.
본 계산기는 표준 누진세율과 일반 장기보유공제를 적용한 참고용입니다. 다주택 중과세율·일시적 2주택 비과세·상생임대주택 특례 등 개별 규정은 반영되지 않으므로 정확한 세액은 세무 전문가에게 확인하세요.
주의사항 및 면책
본 계산기는 참고용입니다. 세법·금융 규정은 매년 개정되며 개별 상황에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 실제 신고·납부·대출 실행 전 반드시 관할 세무서, 세무사, 금융기관 등 전문가에게 확인하시기 바랍니다.
최근 갱신일: 2026-05-11 · 적용 기준: 2026년 기준
참고 자료·법령